Den jetzigen Zeitpunkt als „gut geeignet" für einen Immobilienkauf zu bezeichnen, ist nach Ansicht von Finanzberater Max Herbst ,,vielleicht etwas übertrieben". Wer aber genau rechne und das ideale Objekt suche oder plane, müsse nicht zwingend von seinem Vorhaben abrücken. Momentaner Vorteil: Zeit, in aller Ruhe Objekte zu suchen und energetische Einbau- und Umbauarbeiten zu planen und durchzurechnen. Der Druck, sich möglichst schnell für eine Immobilie zu entscheiden, bevor ein anderer Interessent sie wegschnappt, ist etwas raus. ,,Selbst wenn die Zinsen in der Zwischenzeit noch um 0,25 Prozent steigen sollten, kippt das bestimmt nicht den Immobilienerwerb", betont Herbst.

Jörg Utecht, Vorstandschef von Interhyp, Deutschlands größtem Vermittler für private Baufinanzierungen, sieht im Wandel des Immobilienmarkts Chancen: „In den vergangenen Jahren haben wir einen Verkäufermarkt erlebt. Es gab weniger Objekte, auf die meist viele Interessenten kamen.“ Das wandele sich nun. Die Preise fielen, das Angebot sei deutlich größer. Mit dem Nebeneffekt, dass aufgerufene Preise wieder verhandelt werden können.

Laut Statistischem Bundesamt haben sich Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser im letzten Quartal 2022 so stark verbilligt wie seit 16 Jahren nicht mehr. Im Schnitt betrug der Preisrückgang bei Wohnimmobilien 3,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dabei seien die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser tendenziell stärker gesunken als die von Eigentumswohnungen. Sogar vor den begehrten deutschen Metropolen - Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf machte der Preissturz nicht Halt: Dort musste für Ein- und Zweifamilienhäuser im Schnitt 2,9 Prozent weniger bezahlt werden, für Eigentumswohnungen immerhin 1,6 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum.

Interhyp stellt außerdem fest: Kunden haben 2022 andere Objekte finanziert. Die Nachfrage nach Neubauten sei zurückgegangen, die Nachfrage nach älteren und kleineren Objekten dafür hoch. Ein Grund könnte sein: Bei Immobilien, die vor 1990 gebaut wurden, war der Preisrückgang laut dem Kreditvermittler im Schnitt fast doppelt so hoch wie bei Immobilien, die nach 2010 gebaut wurden. Die durch die Energiekrise sensibilisierten Käufer dürften bei älterem Bestand weniger bereit gewesen sein, tief in die Tasche zu greifen. Bei diesen Objekten sollten Kaufwillige aber darauf achten, welche energetischen Arbeiten bereits erledigt sind und welche noch anfallen, rät Max Herbst. Und das im Idealfall auch bei der Finanzierung schon mitdenken. Denn: „Energetische Einbauten werden immer mehr zum Standard und kosten richtig Geld", warnt Herbst.

Grundsätzlich müssen Menschen, die derzeit eine Immobilie kaufen oder bauen wollen, bei der Finanzierung umdenken. Durch die Verdrei- oder sogar Vervierfachung der Bauzinsen ist die Zinslast bei der Monatsrate jetzt deutlich höher. Dadurch bleibt weniger Geld für die Tilgung.

Max Herbst gibt ein Beispiel für ein Darlehen über 400 000 Euro: Wer das vor einem Jahr noch mit einem Prozent Zinsen und drei Prozent Tilgung zurückbezahlt hat, hatte eine monatliche Belastung von 1333 Euro. Eine ähnlich hohe Rate ist auch jetzt noch zu erreichen: Mit vier Prozent Zinsen und einem Prozent Tilgung liegt die Kreditrate bei 1667 Euro und ist damit für viele weiterhin bezahlbar.

Der große Unterschied: die Gesamtkosten und die Dauer der Rückzahlung. Angenommen, der Zinssatz ändert sich bis zum Ende der Laufzeit nicht, verteuere sich der Kredit von 460 500 Euro im Falle des günstigen Zinssatzes auf 806 100 Euro im Falle des höheren Zinssatzes beinahe eine Verdopplung. Außerdem verlängert sich die Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens enorm.

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Max Herbst sieht noch ein weiteres Problem: Banken verlangten fast immer 10 bis 20 Prozent Eigenkapital oder Zusatzsicherheiten. ,,Wer das nicht hat, hat schlechte Karten beim Finanzierungsgespräch." Aber: Ein Abwarten dürfte die Herausforderungen für Käufer nicht unbedingt schmälern, schätzen Experten. Herbst etwa geht nicht davon aus, dass die Zinsen langfristig auf unter drei Prozent sinken. Stephen Paul vom Immobilienverband Deutschland rechnet sogar eher damit, dass die Zinsen vom jetzigen Niveau aus noch leicht ansteigen. Jörg Utecht geht davon aus, dass sich die aktuell turbulente Marktphase im Immobilienbereich über kurz oder lang beruhigen wird - dann nämlich, wenn sich ein neues Gleichgewicht eingestellt hat, die Kaufpreisvorstellungen von Käufern und Verkäufern wieder näher beieinander liegen. Christoph Jänsch

DIE FINANZIERUNG EINER IMMOBILIE GUT BERECHNEN

Die Lage auf dem Immobilienmarkt ist angespannt. Nicht zuletzt die Bauzinsen von etwa 4 Prozent schrecken viele Kaufwillige ab und lassen die Nachfrage nach Eigenheimen sinken. Das führt dazu, dass das vorhandene Immobilienangebot weniger umkämpft ist, Verkäufer moderatere Preise aufrufen müssen.

Ist das für Kaufwillige nun die Chance auf ein Immobilienschnäppchen? Oder ist die Zurückhaltung angemessen?

Bauspar-Bonuszinsen sind zu versteuern

Wer ein Bauspardarlehen nach Zuteilungsreife nicht in Anspruch nimmt, erhält häufig eine Extraleistung in Form von Bonuszinsen. In diesem Fall wird der Bausparvertrag rückwirkend höher verzinst. Weil die Auszahlung der Bonuszinsen in der Regel erst mit der Auszahlung des Bausparguthabens erfolgt, kann schon mal ein stattliches Sümmchen zusammenkommen. Das könne dazu führen, dass der Sparerpauschbetrag von 1000 Euro überschritten ist, sagt Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler. Darüber hinausgehende Erträge unterliegen dann im Auszahlungsjahr der Abgeltungsteuer.

Im konkreten Fall (Az.: VIIIR 18/20) hatte der Bundesfinanzhof dieses Vorgehen bestätigt. Ein Bausparer hatte geklagt, weil seine Bonuszahlung erst im Auszahlungsjahr komplett besteuert worden war. Er war der Ansicht, dass die Bonuszinsen, die bereits Jahr für Jahr auf einem Bonuskonto ausgewiesen worden waren, schon in dem jeweiligen Jahr hätten besteuert werden müssen. Dem widersprachen die Richter. Die Ausweisung der Zinsen auf dem Bonuskonto sei noch kein Zufluss. Vielmehr werde der Bonus erst bei Auszahlung des Bausparguthabens fällig und sei für den Bausparer vorher nicht verfügbar. Selbst wenn einzelne Bausparkassen die Bonuszinsen jährlich auf den Kontoauszügen auswiesen, handle es sich höchstens um eine Information. tmn